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金利相場と返済の仕方

ここでは、不動産担保ローンの金利や、元利均等返済と元金均等返済などの返済方法について説明していきます。

どっちが重要?契約年率と実質年率

不動産担保ローンの金利は「銀行だと低め」「ノンバンクだと高め」といった傾向があることは、みなさんもご存じでしょう。

不動産担保ローンの上限金利は利息制限法によって決まっています。融資元本が10万円未満なら年20%、同じく10万円以上100万円未満なら年18%、同じく100万円以上なら年15%というぐあいです。

ですが、不動産担保ローンは100万円以上の高額融資となることがほとんどなので、「不動産担保ローンの上限金利=15%」と認識しておいても間違いないでしょう。

金利をみるうえで注意しておきたいのが、「契約年率」と「実質年率」の違い。

契約年率とは契約書上の利率のことで、ホームページや店頭などで広告されている金利。表面金利ともいわれています。

この契約年率に、事務手数料など元本以外に業者へ支払うお金(みなし利息)を含めた総額を、年率に換算したものが実質年率。

貸金業法では、契約年率だけでなく実質年率も表示することが義務付けられています。したがって、わたしたちが最終的にみるべきは、契約年率では実質年率ということです。

どっちが有利?固定金利と変動金利

金利選択においても、固定金利方式と変動金利方式があります。住宅ローンを利用したことのある方なら、身に覚えがあるのではないでしょうか。

固定金利方式とは、返済期間中、ずっと同じ金利で利息を支払うこと。毎月の支出額が同じなので、返済計画も立てやすくなります。

変動金利方式とは、一定の見直しのタイミングで支払う金利が変わること。市場の動向にあわせて金利が上下する可能性があるため、毎月の返済額が変わることもあります。

固定金利は融資期間中、金利が一定で返済計画が立て易く、変動金利は市場の動きに連動して金利の見直しがあるものの、スタート時は固定方式よりも低金利のことが多いのです。

契約者のライフスタイルや経済状況などで適した金利は異なりますので、決してどちらがいいとか悪い、有利、不利とかということはいえません。

金融機関・会社の担当者と相談しながら、下の返済方法とあわせ、もっとも適した金利・返済方法を選んでください。

不動産担保ローンのおもな返済方法

【元金均等返済】
返済期間で均等割した元金に利息分をあわせて返済する方式。返済当初の返済額は高くなるものの、返済回数を重ねるごとに利息も減るため、毎月の返済額も減少していく。総支出額を抑えることができる。

【元利均等返済】
元金と利息を毎回の返済額に配分して返済する方式。月々の支払額が一定になるので返済計画が立てやすい。返済開始当初は利息の占める割合が高く、総支出額は元金均等返済よりも増える傾向がある。

【一括返済】
元金・利息を一括で返済する方法。つなぎ融資などで利用されるが、契約内容によっては中途解約金などがかかる場合も。

【自由返済】
決まっている毎月の最低返済額に加え、資金的なゆとりができたときにはプラスして返済する方式。うまく利用すれば無駄な利息支払いを抑えられる。

【利息払い元金一括返済・元金据置返済】
元金を決められた返済期限までに一括返済する条件で、それまでは利息分のみを返済する方式。

≪参考:元金均等返済と元利均等返済の支払シミュレーション≫

■融資条件:不動産担保ローン金利7%、返済期間60か月、融資額1,000万円

元利均等返済 元金均等返済
月々の返済額 198,012円※ 225,000~167,619円
返済総額 11,880,722円 11,779,163円
元金充当分 10,000,000円 10,000,000円
利息分 1,880,722円 1,779,163円

※最終月は198,014円

代表的な返済方式である元金均等返済と元利均等返済での支払シミュレーションの結果、支払利息を抑えられる元金均等返済のほうが、総支払額が101,559円少なくなりました。

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